博客详情

Phí sang tên sổ đỏ hiện nay gồm những khoản nào, ai chịu phí sang tên sổ đỏ – người mua hay người bán và cách phân chia cho hợp lý? Bài viết phân tích chi tiết nghĩa vụ thuế, lệ phí, phí công chứng khi chuyển nhượng nhà đất theo quy định mới, kèm gợi ý cách ghi trong hợp đồng để tránh tranh chấp. Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, nếu các bên chủ động thỏa thuận rõ về phí sang tên sổ đỏ ngay từ đầu thì sẽ tối ưu chi phí và rút ngắn thời gian làm thủ tục.

1. Phí sang tên sổ đỏ là gì ?

Hiểu đơn giản, phí sang tên sổ đỏ là toàn bộ các khoản thuế, phí, lệ phí phát sinh khi bên mua và bên bán nhà đất thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sang tên cho người mua. Các khoản này không chỉ có lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ, mà còn có thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ mới và có thể thêm phí đo đạc, trích lục bản đồ địa chính tùy từng địa phương.

Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (từ 01/8/2024, theo văn bản sửa đổi hiệu lực thi hành), yêu cầu về đăng ký biến động, đăng ký sang tên sổ đỏ càng được siết chặt, nếu chậm sang tên có thể bị xử phạt hành chính. Do đó, câu hỏi “phí sang tên sổ đỏ người mua hay người bán chịu?” ngày càng được các bên quan tâm để chủ động tài chính và tránh tranh cãi khi làm thủ tục.

Theo kinh nghiệm tư vấn của Luật sư 11, phần lớn tranh chấp phát sinh không phải vì số tiền quá lớn mà vì hai bên hiểu khác nhau về nghĩa vụ phải nộp từng loại phí, trong khi hợp đồng ghi rất chung chung hoặc không ghi gì.

2. Các loại phí sang tên sổ đỏ thường gặp

Để so sánh ai chịu phí sang tên sổ đỏ, trước hết cần phân biệt từng loại nghĩa vụ tài chính trong một giao dịch mua bán nhà đất thông thường.

2.1. Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Đây là khoản thuế đánh trên thu nhập của người chuyển nhượng (bên bán) khi bán nhà đất. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn, thuế suất với thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất hiện nay là 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hoặc giá theo bảng giá đất nếu hợp đồng ghi thấp hơn. Công thức phổ biến:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

Thông thường, người có nghĩa vụ nộp là bên bán – người phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận người mua nộp thay khoản thuế này và ghi rõ trong hợp đồng; cơ quan thuế chỉ quan tâm có người đứng ra nộp đúng, đủ và đúng thời hạn.

Trong thực tế, Luật sư 11 thường gặp hai dạng: (i) bên bán tự nộp thuế TNCN, giá bán ít khi điều chỉnh; (ii) hai bên thỏa thuận “giá trọn gói đã bao gồm thuế, phí”, lúc này thực chất người mua đang gánh một phần thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất thông qua việc chấp nhận giá mua cao hơn.

2.2. Lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ

Lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ là khoản mà người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản (ở đây là nhà, đất) phải nộp cho Nhà nước khi sang tên. Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ với nhà, đất hiện là 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ (giá theo bảng giá đất hoặc theo hợp đồng trong một số trường hợp).

Công thức thường gặp:

Lệ phí trước bạ = 0,5% × Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất

Nghị định 10/2022/NĐ-CP xác định người nộp lệ phí trước bạ là tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc diện chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Điều này có nghĩa là, trong giao dịch mua bán, bên mua – người đứng tên sổ đỏ mới – là người “mặc định” phải nộp lệ phí trước bạ, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác về việc bên bán hoặc cả hai cùng chịu khoản tiền này.

2.3. Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực. Mức phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất hiện nay được tính theo giá trị tài sản/giá trị hợp đồng theo khung Thông tư 257/2016/TT-BTC (từ 50.000 đồng đến 0,1% giá trị hợp đồng, tùy bậc).

Luật Công chứng 2024 (Luật số 46/2024/QH15, hiệu lực từ 01/7/2025) tiếp tục khẳng định nguyên tắc người yêu cầu công chứng phải nộp phí công chứng, đồng thời cho phép thỏa thuận linh hoạt hơn về chi phí trong hoạt động công chứng.

Thực tế, bên mua và bên bán thường thỏa thuận: bên nào mang hồ sơ đi công chứng thì tạm ứng chi phí, sau đó có thể chia đôi hoặc tính vào giá mua bán.

2.4. Phí thẩm định hồ sơ, đo đạc, lệ phí cấp sổ

Ngoài các khoản chính ở trên, khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, bên làm thủ tục sang tên còn có thể phải nộp:

• Phí thẩm định hồ sơ (mức thu do HĐND tỉnh quyết định, mỗi địa phương một khác).

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng).

• Phí đo đạc, lập trích lục bản đồ địa chính nếu phải đo vẽ lại thửa đất.

Các khoản này thường do bên mua chi trả vì chính họ là người nộp hồ sơ đăng ký biến động và nhận sổ đỏ mới, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

3. So sánh: Ai chịu phí sang tên sổ đỏ – người mua hay người bán?

Từ các phân tích trên, có thể tóm tắt việc so sánh ai chịu phí sang tên sổ đỏ như sau:

• Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất:

  • Về nguyên tắc, bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế vì là người phát sinh thu nhập từ việc bán nhà đất. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận “bên mua nộp thay” hoặc “giá đã bao gồm thuế TNCN”, nhưng vẫn nên ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh luận sau này.

• Lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ:

  • Pháp luật ghi nhận người nộp là người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, tức thường là bên mua trong giao dịch mua bán nhà đất.

  • Thực tế, nhiều hợp đồng vẫn thỏa thuận lại: hoặc bên mua chịu toàn bộ, hoặc hai bên cùng chia, hoặc bên bán chịu để “hấp dẫn” người mua, miễn thỏa thuận rõ.

• Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất:

  • Luật không bắt buộc người mua hay người bán phải chịu, mà để các bên tự thỏa thuận.

  • Thông lệ: phí công chứng được chia đôi, hoặc bên nào chủ động yêu cầu công chứng chịu khoản này.

• Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí đo đạc, lệ phí cấp sổ:

  • Thông thường bên mua là người nộp vì họ là người làm thủ tục sang tên và nhận sổ mới.

  • Nếu bên bán hỗ trợ một phần chi phí, nên ghi rõ vào điều khoản giá và nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, nếu hỏi một cách tổng quát “phí sang tên sổ đỏ người mua hay người bán chịu?” thì:

• Về thuế (thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất): về nguyên tắc là bên bán.

• Về các loại phí, lệ phí (lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ, phí đo đạc…): thông lệ phổ biến là bên mua.

• Về phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất: tùy thỏa thuận, thường chia đôi hoặc bên mua chịu.

Tất cả đều có thể được thỏa thuận khác đi, miễn là phù hợp pháp luật và ghi rõ trong hợp đồng. Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, khi đàm phán giá, các bên nên thống nhất luôn việc phân chia từng loại phí sang tên sổ đỏ để tránh tình trạng “xong xuôi rồi mới cãi nhau ai đi nộp”.

4. Cách ghi thỏa thuận chi phí sang tên sổ đỏ trong hợp đồng

Để hạn chế rủi ro, hợp đồng nên không chỉ dừng lại ở câu “các khoản thuế, phí do các bên tự chịu” mà nên tách bạch từng loại chi phí. Một cách làm an toàn mà Luật sư 11 thường khuyến nghị:

• Ghi rõ: “Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất do bên bán chịu và tự thực hiện kê khai, nộp thuế”, hoặc ghi “bên mua nộp thay nhưng đã được trừ vào giá mua”.

• Ghi rõ: “Lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ, phí đo đạc (nếu có) do bên mua chịu và thực hiện nộp cho cơ quan có thẩm quyền”.

• Ghi rõ: “Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất do hai bên thỏa thuận, mỗi bên chịu 50%”, hoặc nêu cụ thể bên nào chịu toàn bộ.

Trong trường hợp các bên thống nhất giá trọn gói đã bao gồm mọi loại thuế, phí, nên kèm thêm phụ lục liệt kê các khoản dự kiến và ghi rõ bên nào là người đứng tên trên tờ khai thuế, tờ khai lệ phí trước bạ để tránh bị cơ quan thuế/đăng ký đất đai yêu cầu sửa đổi nhiều lần.

5. Một số lưu ý để tối ưu phí sang tên sổ đỏ

Thứ nhất, cần kiểm tra kỹ điều kiện miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất, ví dụ trường hợp chuyển nhượng nhà, đất duy nhất, chuyển nhượng giữa một số đối tượng thân nhân… nếu đáp ứng điều kiện có thể được miễn thuế, từ đó giảm đáng kể tổng phí sang tên sổ đỏ mà các bên phải chi trả.

Thứ hai, nên tham khảo trước bảng giá đất, quy định mức thu lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ và mức lệ phí cấp sổ tại địa phương, để tránh bị “sốc” khi cơ quan đăng ký tính toán và ra thông báo nộp.

Thứ ba, khi làm việc với văn phòng công chứng, các bên có thể yêu cầu giải thích trước về phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, thù lao công chứng, chi phí soạn thảo hợp đồng để tính lại cơ cấu giá, tránh trường hợp đến ngày ký mới phát hiện chi phí cao hơn dự kiến. Các quy định mới của Luật Công chứng 2024 cũng yêu cầu niêm yết rõ mức phí, tạo cơ sở để người dân so sánh và lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng phù hợp.

Thứ tư, nếu giao dịch giá trị lớn hoặc có nhiều tài sản gắn liền với đất, nên chủ động tìm hiểu trước hoặc nhờ Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh thẩm định hợp đồng, tính toán lại tổng nghĩa vụ tài chính để tránh ký các điều khoản bất lợi. Đội ngũ Luật sư 11 có thể hỗ trợ khách hàng từ khâu đàm phán, soạn thảo hợp đồng đến thực hiện trọn gói hồ sơ sang tên sổ đỏ tại cơ quan nhà nước.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2024, Luật số 31/2024/QH15 (hiệu lực đã được điều chỉnh áp dụng từ 01/8/2024).

• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung) và các văn bản hướng dẫn: Nghị định 65/2013/NĐ-CP, Nghị định 12/2015/NĐ-CP; Thông tư 111/2013/TT-BTC, Thông tư 92/2015/TT-BTC.

• Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ và Thông tư 13/2022/TT-BTC của Bộ Tài chính.

• Thông tư 85/2019/TT-BTC về phí, lệ phí thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh.

• Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng.

• Luật Công chứng 2024 số 46/2024/QH15.

Khi nắm rõ quy định về ai chịu phí sang tên sổ đỏ và biết cách thỏa thuận ngay từ đầu, các bên sẽ hạn chế được tranh chấp, tiết kiệm thời gian và chi phí khi mua bán nhà đất. Nếu bạn đang chuẩn bị giao dịch mà chưa rõ nên để người mua hay người bán chịu từng loại phí, hãy liên hệ ngay Luật sư 11 – đội ngũ Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh để được tư vấn phương án tối ưu.

Luật sư Nguyễn Thành Huân

            Giám đốc Công ty TNHH Luật sư 11 - https://luatsu11.vn/