Chi tiết bài viết

Mua đất lệch vị trí do bản đồ sai là rủi ro phổ biến trong giao dịch bất động sản. Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân - Giám đốc Công ty Luật sư 11, người mua cần nắm rõ nguyên nhân, cách kiểm tra và biện pháp xử lý khi phát hiện sai lệch vị trí thửa đất. Bài viết phân tích các bước cần thực hiện và những lưu ý quan trọng để hạn chế tranh chấp.

1. Mua đất bị lệch vị trí là gì?

“Mua đất lệch vị trí” là trường hợp vị trí thực tế của thửa đất khác với vị trí thể hiện trên bản đồ địa chính, sổ đỏ hoặc bản trích đo. Sai lệch có thể từ vài mét đến chục mét, làm thay đổi ranh giới và quyền sử dụng đất.

Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, đây là một trong các nguyên nhân hàng đầu dẫn đến tranh chấp đất đai hiện nay, đặc biệt tại khu vực quy hoạch hoặc nơi có thay đổi mốc giới theo thời gian.

2. Nguyên nhân dẫn đến sai lệch vị trí thửa đất

Một số nguyên nhân phổ biến gồm:

• Bản đồ địa chính được lập từ lâu, chưa cập nhật ranh giới mới.

• Trích đo không chính xác hoặc không đúng phiên bản bản đồ nền.

• Người bán chỉ cung cấp bản vẽ tay, không có xác nhận của cơ quan chuyên môn.

• Cán bộ đo đạc không kiểm tra lại mốc giới trên thực địa.

• Mốc giới bị dịch chuyển theo thời gian hoặc do tác động của người sử dụng đất liền kề.

Luật sư 11 cho biết nhiều trường hợp sai lệch xảy ra vì người mua không kiểm tra chéo giữa sổ đỏ – trích đo – thực địa.

3. Hậu quả pháp lý khi mua đất lệch vị trí

Việc sai vị trí thửa đất có thể gây ra nhiều rủi ro nghiêm trọng:

1. Không thể xác định chuẩn diện tích và ranh giới đất.

2. Không xin được giấy phép xây dựng do thửa đất thực tế bị “xê dịch” so với quy hoạch.

3. Dễ xảy ra tranh chấp với hộ liền kề về ranh đất hoặc lối đi.

4. Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu do đối tượng giao dịch không đúng thực tế.

Theo Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh, người mua cần xử lý ngay khi phát hiện lệch vị trí để bảo vệ quyền lợi của mình.

4. Cách kiểm tra vị trí thửa đất trước khi giao dịch

Để tránh mua nhầm đất lệch vị trí, người mua cần thực hiện:

(1) Kiểm tra bản đồ địa chính và sổ đỏ

Đối chiếu vị trí, tứ cận, số thửa, số tờ bản đồ.

(2) Yêu cầu trích đo địa chính có xác nhận của cơ quan nhà nước

Đây là tài liệu quan trọng để xác định ranh giới thực tế.

(3) Xem mốc giới ngoài thực địa

Phải đi thực tế cùng cán bộ địa chính hoặc đơn vị đo đạc.

(4) Đối chiếu với hệ thống thông tin quy hoạch

Kiểm tra trên bản đồ quy hoạch và bản đồ nền để đảm bảo không sai lệch.

Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, nên kiểm tra tối thiểu 3 nguồn: sổ đỏ – trích đo – thực địa để tránh rủi ro.

5. Cách xử lý khi đã mua và phát hiện đất bị lệch vị trí

Khi đã giao dịch xong nhưng phát hiện sai lệch, người mua nên thực hiện:

(1) Làm việc lại với bên bán

• Thỏa thuận điều chỉnh hợp đồng nếu sai lệch nhỏ.

• Yêu cầu hủy hợp đồng nếu bên bán cố tình che giấu.
  Căn cứ: Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch bị lừa dối.

(2) Yêu cầu cơ quan nhà nước đo đạc lại

Có thể đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc để chỉnh lý theo Điều 50 Luật Đất đai 2024.

(3) Khởi kiện nếu không đạt được thỏa thuận

Người mua có quyền khởi kiện yêu cầu:

• Tuyên hợp đồng vô hiệu;

• Hoàn trả tiền;

• Bồi thường thiệt hại.

Luật sư 11 thường xử lý nhiều vụ việc tương tự và khuyến nghị người mua nên chuẩn bị đầy đủ chứng cứ đo đạc, hình ảnh mốc giới và bản đồ qua từng thời kỳ.

6. Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro khi mua đất

1. Không giao dịch khi chỉ có bản vẽ tay hoặc bản đồ photo.

2. Yêu cầu đo đạc độc lập trước khi đặt cọc.

3. Kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực.

4. Ghi rõ tứ cận và mốc giới vào hợp đồng chuyển nhượng.

5. Chỉ ký hợp đồng khi đã xác minh đầy đủ thông tin pháp lý.

Theo Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh, việc kiểm tra kỹ lưỡng trước khi mua là cách an toàn nhất để tránh tranh chấp và tổn thất tài chính.

7. Khi nào nên nhờ luật sư hỗ trợ?

Người mua nên tìm đến luật sư khi:

• Không xác định được vị trí chính xác của thửa đất;

• Người bán và hàng xóm không thống nhất ranh giới;

• Hồ sơ đo đạc giữa các bên có sự khác biệt;

• Cần khởi kiện hoặc yêu cầu hủy hợp đồng.

Luật sư 11 có kinh nghiệm xử lý nhiều vụ tranh chấp ranh đất, giúp người mua đánh giá rủi ro và đưa ra phương án tối ưu.

Căn cứ pháp lý

• Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015

• Điều 50 Luật Đất đai 2024

• Thông tư 26/2024/TT-BTNMT Quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

Kết luận

Mua đất lệch vị trí là rủi ro mà nhiều người gặp phải khi giao dịch bất động sản. Việc kiểm tra kỹ hồ sơ, đo đạc và đối chiếu thực địa trước khi ký hợp đồng là yếu tố quyết định giúp tránh tranh chấp. Theo Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh, người mua nên xử lý ngay khi phát hiện sai lệch để bảo vệ quyền lợi.

Nếu bạn cần kiểm tra pháp lý hoặc xử lý tranh chấp liên quan đất lệch vị trí, hãy liên hệ Luật sư 11 để được tư vấn.

Luật sư Nguyễn Thành Huân

            Giám đốc Công ty TNHH Luật sư 11 - https://luatsu11.vn/