Chi tiết bài viết

Ranh giới thực tế được bảo vệ khi đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định, không tranh chấp và có mốc giới rõ ràng. Bài viết phân tích các nguyên tắc pháp luật khi bản đồ địa chính không khớp, giúp người dân hiểu quyền lợi của mình. Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, nắm đúng căn cứ sẽ tránh rủi ro khi giải quyết tranh chấp.

1. Khi nào ranh giới thực tế được pháp luật bảo vệ?

Theo pháp luật đất đai, ranh giới thực tế được bảo vệ khi người sử dụng đất chứng minh được quá trình sử dụng ổn định, liên tục, không có tranh chấp và phù hợp với các mốc giới đã được xác lập từ trước. Các dấu hiệu như hàng rào, bờ tường, rãnh nước hoặc biên bản xác nhận mốc giới với hộ giáp ranh đều là căn cứ quan trọng. Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, ranh giới thực tế sẽ được ưu tiên xem xét trong trường hợp bản đồ địa chính có sai lệch hoặc thiếu thông tin so với hiện trạng.

2. Vì sao bản đồ địa chính thường không khớp với ranh giới thực tế?

Nhiều bản đồ địa chính được lập trong giai đoạn đo đạc thủ công, độ chính xác thấp và chưa cập nhật đầy đủ hiện trạng sử dụng đất. Ngoài ra, quá trình chuyển nhượng, tách thửa hoặc thay đổi mốc giới theo thời gian cũng khiến hồ sơ địa chính không phản ánh đúng thực tế. Trong thực tiễn tư vấn tại Luật sư 11, các trường hợp này xuất hiện nhiều ở khu vực đô thị hóa nhanh hoặc vùng có nhiều đợt chỉnh lý đất đai cũ – mới xen kẽ.

3. Cách xác định ranh giới khi bản đồ địa chính không khớp

Khi có sự không khớp giữa bản đồ và thực địa, cơ quan chuyên môn sẽ xem xét nhiều lớp căn cứ. Các tài liệu như sổ đỏ, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, biên bản bàn giao, ý kiến hộ giáp ranh và mốc giới gốc đều được đối chiếu. Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, trong nhiều vụ việc, ranh giới thực tế có giá trị cao hơn bản đồ nếu chứng minh được quá trình sử dụng ổn định và phù hợp với thỏa thuận lịch sử giữa các hộ.

4. Quy trình xử lý khi ranh giới thực tế khác bản đồ địa chính

Người dân cần yêu cầu đo đạc kiểm tra lại ranh giới bằng thiết bị chuẩn theo hệ tọa độ quốc gia. Trường hợp có tranh chấp, phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã trước khi đưa lên Tòa án hoặc UBND cấp huyện. Các kết quả đo đạc mới, biên bản làm việc và xác minh từ hộ liền kề sẽ là căn cứ quyết định. Theo đánh giá từ Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh, việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp tác với cơ quan chuyên môn giúp giải quyết nhanh và hạn chế phát sinh tranh chấp kéo dài.

5. Người sử dụng đất cần làm gì để bảo vệ ranh giới thực tế?

Khi phát hiện bản đồ không khớp, người dân nên yêu cầu chỉnh lý hồ sơ địa chính kịp thời để tránh rủi ro sau này. Việc lập biên bản xác nhận ranh giới với các hộ giáp ranh cũng là biện pháp quan trọng để bảo vệ quyền lợi. Trong trường hợp chuẩn bị sang tên, tách thửa hoặc xây dựng, nên tiến hành đo đạc lại để đảm bảo hồ sơ trùng khớp với thực tế. Luật sư 11 khuyến nghị người dân cần lưu giữ đầy đủ chứng cứ sử dụng đất ổn định nhằm tránh bất lợi khi xảy ra tranh chấp.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2024
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai.
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai
• Các văn bản hướng dẫn về đo đạc, bản đồ địa chính và đăng ký đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Kết luận

Tuân thủ đúng quy định và cập nhật hồ sơ địa chính kịp thời sẽ giúp người dân bảo vệ ranh giới thực tế và quyền sử dụng đất hợp pháp. Nếu cần hỗ trợ đo đạc, rà soát hồ sơ hoặc giải quyết tranh chấp, hãy liên hệ ngay:

Luật sư Nguyễn Thành Huân

            Giám đốc Công ty TNHH Luật sư 11 - https://luatsu11.vn/