Chi tiết bài viết

Bản đồ địa chính sai diện tích là nguyên nhân phổ biến dẫn đến mất đất hoặc thiếu đất trên Giấy chứng nhận. Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, người sử dụng đất có thể được điều chỉnh và cấp lại diện tích theo đo đạc thực tế nếu đủ căn cứ pháp lý. Bài viết phân tích các trường hợp được điều chỉnh diện tích, quy trình xử lý và lưu ý quan trọng theo Luật Đất đai 2024.

1. Vì sao bản đồ địa chính thường sai và gây thất thoát diện tích đất?

Trong thực tế, bản đồ địa chính tại nhiều địa phương được lập từ lâu, kỹ thuật đo đạc hạn chế hoặc trải qua nhiều lần chỉnh lý. Do đó, bản đồ có thể không khớp với ranh giới thực tế, dẫn đến việc người dân bị ghi thiếu diện tích hoặc thể hiện sai hình dạng thửa đất.

Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2024 định nghĩa rõ bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện thửa đất và các yếu tố liên quan, được cơ quan nhà nước xác nhận . Tuy nhiên, nếu bản đồ sai từ nguồn dữ liệu cũ, người sử dụng đất có thể chịu thiệt khi cấp sổ.

Theo Luật sư 11, đa số trường hợp thiếu diện tích là do:

• Bản đồ gốc lập bằng phương pháp thủ công, độ chính xác thấp;

• Các hộ giáp ranh xây dựng, trồng cây lấn sang nhưng không ai kiểm tra;

• Đất biến dạng theo thời gian (sạt lở, mở đường, chỉnh tuyến kênh…);

• Hồ sơ địa chính chưa cập nhật biến động thực địa.

Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh khuyến nghị người dân luôn đo đạc lại trước khi xin cấp đổi sổ để tránh “mất đất do sai số kỹ thuật”.

2. Khi nào được cấp hoặc điều chỉnh diện tích theo đo đạc thực tế?

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất sẽ được ghi nhận diện tích theo đo đạc thực tế trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Diện tích thực tế lớn hơn sổ, nhưng ranh giới ổn định và không tranh chấp

Đây là trường hợp phổ biến nhất.

Nếu thửa đất sử dụng ổn định từ trước, có mốc giới rõ ràng, có xác nhận của hộ liền kề và không có tranh chấp, người dân sẽ được cấp đổi Giấy chứng nhận theo diện tích đo thực tế.

Điều này phù hợp nguyên tắc bảo vệ quyền dân sự tại Điều 4 và Điều 11 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó quyền hợp pháp phát sinh từ thực tế sử dụng phải được pháp luật bảo hộ.

Trường hợp 2: Bản đồ địa chính sai số kỹ thuật

Nếu sai diện tích do bản đồ lập sai (ví dụ: đường bao méo, kích thước không khớp mốc giới), người dân được yêu cầu chỉnh lý hoặc lập bản đồ trích đo mới.
Khi không có tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật diện tích đúng theo đo đạc thực bại.

Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, đây là quyền chính đáng vì lỗi phát sinh từ cơ quan chuyên môn, không phải người sử dụng đất.

Trường hợp 3: Có nguồn gốc sử dụng hợp pháp, nhưng giấy tờ cũ ghi sai

Ví dụ: sổ cấp qua nhiều thời kỳ, diện tích ghi 500 m² nhưng thực tế sử dụng lâu dài là 520 m².
Nếu chứng minh được quá trình sử dụng ổn định và có xác nhận địa phương, người dân sẽ được điều chỉnh lại theo số thực tế.

Trường hợp 4: Đo đạc lại khi cấp đổi Giấy chứng nhận

Luật Đất đai 2024 quy định việc đo đạc mới khi cấp lại hoặc cấp đổi sổ là bắt buộc trong nhiều trường hợp để chuẩn hóa dữ liệu đất đai. Khi đo mới, diện tích được cập nhật theo thực địa.

3. Khi nào không được cấp diện tích theo đo đạc thực tế?

Người sử dụng đất sẽ không được điều chỉnh diện tích nếu thuộc một trong các trường hợp:

❌ Có hành vi lấn chiếm đất của hộ liền kề hoặc đất công

Khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024 định nghĩa rõ hành vi lấn đất, chiếm đất. Nếu diện tích tăng là do lấn sang đất người khác hoặc đất Nhà nước, cơ quan đăng ký sẽ không công nhận, thậm chí phải thu hồi phần lấn chiếm.

❌ Diện tích tăng do lỗi người sử dụng đất tự dời mốc, dịch ranh

Trong trường hợp này, diện tích trên thực địa không được coi là diện tích hợp pháp.

❌ Có tranh chấp chưa được giải quyết

Khi ranh giới không thống nhất, theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án hoặc cơ quan hòa giải phải giải quyết xong trước khi chỉnh lý.

4. Quy trình xin cấp lại diện tích theo đo đạc thực tế

Quy trình chuẩn gồm 5 bước:

1. Nộp yêu cầu đo đạc và trích đo thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.

2. Thực hiện đo đạc thực địa bởi cơ quan chuyên môn.

3. Lập biên bản xác nhận ranh giới có chữ ký các hộ giáp ranh.

4. Cập nhật hồ sơ địa chính và biên tập lại bản đồ.

5. Cấp đổi Giấy chứng nhận theo diện tích mới (nếu đủ điều kiện).

Luật sư 11 khuyến nghị người dân nên giữ hồ sơ mốc giới, hình ảnh thực địa và văn bản xác định giáp ranh để hỗ trợ quá trình cấp đổi.

5. Lời khuyên của chuyên gia khi phát hiện bản đồ địa chính sai

Theo Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh, người dân nên:

• Kiểm tra lại Giấy chứng nhận và so sánh với diện tích thực tế;

• Không tự ý xây dựng, rào chắn nếu nghi ngờ ranh;

• Đo đạc lại bằng thiết bị GPS hoặc trắc địa chuẩn;

• Lập hồ sơ mốc giới bền vững để chứng minh quá trình sử dụng;

• Hòa giải trước khi tiến hành thủ tục pháp lý nếu phát sinh tranh chấp.

Căn cứ pháp lý

• Khoản 1, khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024.

• Điều 98, Điều 95 Luật Đất đai 2024 (chỉnh lý hồ sơ địa chính, cấp đổi sổ).

• Điều 4, Điều 11 Bộ luật Dân sự 2015 (bảo vệ quyền dân sự).

• Điều 95, Điều 100 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (chứng cứ, xác định ranh giới).

Kết luận

Sai sót trong bản đồ địa chính hoàn toàn có thể làm giảm diện tích đất khi cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu người dân sử dụng đất ổn định, không tranh chấp và ranh giới thực tế rõ ràng, pháp luật cho phép điều chỉnh và cấp lại diện tích theo đo đạc thực tế.

Để hạn chế rủi ro mất đất, người dân cần đo đạc lại, xác lập mốc giới bền vững và lưu trữ hồ sơ đầy đủ.

Nếu bạn cần hỗ trợ đo đạc, xác lập ranh giới hoặc xử lý tranh chấp đất đai, vui lòng liên hệ:

            Luật sư Nguyễn Thành Huân

            Giám đốc Công ty TNHH Luật sư 11 - https://luatsu11.vn/