Chi tiết bài viết

Tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch là tình huống phổ biến khi đo đạc, cấp sổ đỏ, chuyển nhượng… Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, để xử lý hiệu quả trong năm 2025, người sử dụng đất cần nắm rõ quy trình hòa giải, đo đạc lại, điều chỉnh bản đồ địa chính và thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

1. Tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch là gì?

Tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch là tranh chấp phát sinh khi ranh giới thửa đất trên bản đồ địa chính, trích đo địa chính hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không trùng với ranh giới đang sử dụng thực tế. Nguyên nhân thường gặp là do đo đạc cũ chưa chính xác, sai số kỹ thuật, bản đồ địa chính lỗi thời hoặc việc cắm mốc, dựng hàng rào không đúng theo số liệu hồ sơ.

Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, loại tranh chấp đất đai này thường nảy sinh khi người dân làm sổ đỏ, tách thửa, chuyển nhượng, xây nhà hoặc khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ. Khi đó, chỉ cần chênh lệch vài chục centimet trên ranh giới đất cũng có thể dẫn đến mâu thuẫn kéo dài.

Để giải quyết tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch hiệu quả, người sử dụng đất cần hiểu rõ: (i) ranh giới sử dụng ổn định trên thực tế; (ii) ranh giới thể hiện trên bản đồ địa chính, sổ đỏ; (iii) các giấy tờ, chứng cứ về quá trình sử dụng đất qua từng thời kỳ. Đây là cơ sở quan trọng khi làm việc với cơ quan đo đạc, cơ quan đăng ký đất đai hoặc khi tranh chấp đất đai được đưa ra UBND, Tòa án.

2. Nguyên nhân thường gặp dẫn đến tranh chấp ranh giới do bản đồ sai lệch

Tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch năm 2025 vẫn chủ yếu bắt nguồn từ các nguyên nhân truyền thống: bản đồ địa chính cũ, kỹ thuật đo đạc hạn chế, quá trình chuyển đổi từ bản đồ giấy sang bản đồ số, cũng như việc người dân tự cắm mốc ranh mà không có xác nhận của cơ quan chuyên môn. Bên cạnh đó, việc cấp sổ đỏ dựa trên bản đồ không cập nhật hiện trạng sử dụng cũng góp phần làm gia tăng tranh chấp đất đai.

Luật sư 11 ghi nhận nhiều trường hợp, bản đồ địa chính được lập từ những năm 1990–2000 với sai số khá lớn, trong khi thực tế người dân đã điều chỉnh hàng rào, bờ ranh, lối đi nhưng chưa khai báo, chưa đo đạc lại thửa đất. Khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường theo diện tích trên giấy hoặc khi hàng xóm xin cấp sổ đỏ mới, sự chênh lệch diện tích, hình thể thửa đất bộc lộ rõ rệt và gây tranh cãi.

Theo Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh, nếu không kịp thời đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, các sai lệch nhỏ theo thời gian có thể biến thành tranh chấp lớn, ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng, thế chấp, xây dựng và thậm chí làm chậm tiến độ dự án. Vì vậy, khi phát hiện dấu hiệu bản đồ sai lệch ranh giới đất, người sử dụng đất nên chủ động yêu cầu đo đạc lại, không nên để đến khi phát sinh tranh chấp đất đai mới xử lý.

3. Các bước cần làm ngay khi phát sinh tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch

Khi phát sinh tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch, bước đầu tiên là giữ bình tĩnh, hạn chế lời nói, hành vi căng thẳng và tuyệt đối không tự ý phá dỡ hàng rào, công trình của bên kia. Người sử dụng đất nên thu thập toàn bộ hồ sơ liên quan như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), bản đồ địa chính, trích lục thửa đất, biên bản cắm mốc, giấy tờ mua bán, tặng cho, di chúc, giấy tờ về quá trình sử dụng đất. Đây là những chứng cứ quan trọng khi giải quyết tranh chấp đất đai.

Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, tiếp theo, các bên nên tổ chức hòa giải trực tiếp tại chỗ với sự tham gia của trưởng thôn, tổ trưởng dân phố hoặc người có uy tín tại địa phương. Trong buổi làm việc, cần xác định ranh giới đất theo hiện trạng sử dụng ổn định, lối đi chung, mốc giới tự nhiên (bờ rào, bờ mương, gốc cây lớn…), đồng thời đối chiếu với bản đồ địa chính, sổ đỏ và các giấy tờ khác.

Trường hợp hai bên không thống nhất được, người dân có thể làm đơn đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai (chi nhánh) hoặc đơn vị đo đạc có chức năng tiến hành đo đạc lại thửa đất bằng thiết bị hiện đại (GPS, máy toàn đạc điện tử). Kết quả đo đạc mới sẽ là cơ sở để đối chiếu với bản đồ cũ, qua đó xác định mức độ sai lệch và đề xuất hướng điều chỉnh ranh giới đất, chỉnh lý hồ sơ địa chính hoặc tiếp tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Hòa giải tranh chấp ranh giới đất tại UBND cấp xã năm 2025

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, khi xảy ra tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch mà các bên không tự hòa giải được, thì phải gửi đơn đề nghị hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải, mời các bên liên quan, cán bộ địa chính, đại diện thôn, tổ dân phố, người làm chứng (nếu có) tham dự. Việc hòa giải tranh chấp đất đai là thủ tục bắt buộc trước khi một số trường hợp được khởi kiện tại Tòa án.

Trong buổi hòa giải, UBND cấp xã thường yêu cầu đo đạc hiện trạng thửa đất, lập sơ đồ thể hiện ranh giới đất, diện tích theo thực tế, so sánh với bản đồ địa chính, trích lục thửa đất, sổ đỏ của các bên. Nếu xác định có sai lệch giữa bản đồ và thực tế, biên bản hòa giải cần ghi rõ mức độ sai lệch và ý kiến thống nhất (hoặc không thống nhất) của các bên. Trường hợp hòa giải thành, UBND cấp xã lập biên bản và đề nghị cơ quan đăng ký đất đai chỉnh lý hồ sơ địa chính, cập nhật lại ranh giới thửa đất.

Theo Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh, người dân nên tích cực tham gia đầy đủ các buổi làm việc, cung cấp hồ sơ, chứng cứ kịp thời và ghi nhận kỹ nội dung biên bản hòa giải. Nếu hòa giải không thành, biên bản hòa giải không thành là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ khởi kiện tranh chấp ranh giới đất tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Luật sư 11 có thể hỗ trợ soạn thảo đơn, tư vấn chiến lược xử lý, giúp tăng khả năng bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của khách hàng.

5. Đo đạc lại, chỉnh lý bản đồ địa chính và sổ đỏ khi có sai lệch

Một bước quan trọng khi giải quyết tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch là tổ chức đo đạc lại thửa đất bằng số liệu, công nghệ đo hiện đại. Kết quả đo đạc mới sẽ cho thấy diện tích, chiều dài cạnh, hình thể thửa đất và vị trí ranh giới đất so với đường ranh trong bản đồ địa chính cũ. Trên cơ sở đó, cơ quan đăng ký đất đai, UBND và các bên tranh chấp sẽ xem xét có cần điều chỉnh ranh giới, hoán đổi diện tích hay cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận hay không.

Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, trong nhiều vụ việc, sau khi đo đạc lại, hai bên có thể thống nhất được ranh giới thực tế đang sử dụng ổn định và chấp nhận điều chỉnh bản đồ, sổ đỏ theo kết quả đo đạc mới, từ đó chấm dứt tranh chấp đất đai mà không cần đưa vụ việc ra Tòa. Tuy nhiên, nếu sai lệch lớn, ảnh hưởng đến quyền lợi đáng kể, một bên không đồng ý, thì kết quả đo đạc vẫn là chứng cứ quan trọng để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp ranh giới đất.

Để thủ tục đo đạc lại, chỉnh lý hồ sơ địa chính diễn ra thuận lợi, người dùng đất nên làm việc sớm với Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan chuyên môn về tài nguyên môi trường, đồng thời chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý. Luật sư 11 có thể đồng hành, kiểm tra hồ sơ, tham gia cùng khách hàng trong các buổi làm việc, giúp giảm rủi ro bỏ sót thông tin, sai sót kỹ thuật trong quá trình cập nhật bản đồ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6. Khởi kiện tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch ra Tòa án

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành hoặc một bên không chấp hành kết quả hòa giải, người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể khởi kiện tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Hồ sơ khởi kiện thường gồm: đơn khởi kiện, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, trích đo thửa đất, biên bản hòa giải tại UBND cấp xã, biên bản đo đạc hiện trạng, các giấy tờ, chứng cứ khác liên quan đến quá trình sử dụng đất.

Theo Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh, khi giải quyết tranh chấp đất đai, Tòa án sẽ xem xét tổng thể các yếu tố: nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, ranh giới sử dụng ổn định, thỏa thuận giữa các bên, bản đồ địa chính qua từng thời kỳ, kết quả đo đạc hiện trạng và quy định pháp luật. Bản đồ sai lệch chỉ là một trong những căn cứ; Tòa án có thể ưu tiên ranh giới đang sử dụng ổn định, bảo vệ lối đi chung, đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp của các bên.

Do hồ sơ tranh chấp ranh giới đất thường phức tạp, nhiều tài liệu kỹ thuật và quy định chuyên ngành, người khởi kiện nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi nộp đơn. Luật sư 11 hỗ trợ soạn thảo đơn khởi kiện, chuẩn bị chứng cứ, tham gia tố tụng, đưa ra phương án hòa giải tại Tòa nhằm giúp khách hàng vừa bảo vệ quyền lợi, vừa tiết kiệm thời gian và chi phí tố tụng trong năm 2025.

7. Lưu ý để hạn chế tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch trong tương lai

Để hạn chế tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch, người sử dụng đất nên chủ động kiểm tra ranh giới, diện tích khi nhận chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế đất; yêu cầu đo đạc lại thửa đất trước khi làm thủ tục sang tên, tách thửa. Nếu phát hiện sai lệch giữa thực tế và bản đồ địa chính, cần đề nghị cơ quan đăng ký đất đai chỉnh lý ngay, tránh để kéo dài nhiều năm.

Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, khi xây dựng hàng rào, tường ranh, nên mời cán bộ địa chính hoặc đơn vị đo đạc đến xác định mốc giới, lập biên bản, có chữ ký các bên giáp ranh để làm chứng cứ. Đồng thời, nên lưu trữ đầy đủ các giấy tờ mua bán, biên nhận, bản vẽ, trích đo, biên bản họp gia đình… Đây là những tài liệu quan trọng giúp xử lý nhanh chóng nếu xảy ra tranh chấp đất đai.

Việc tuân thủ pháp luật đất đai, chủ động đo đạc lại thửa đất, rà soát bản đồ địa chính và giải quyết sớm mâu thuẫn giúp người dân bảo vệ tài sản, tránh rủi ro pháp lý khi tham gia giao dịch, thế chấp hoặc khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu cần tư vấn chi tiết về tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch năm 2025, người dân có thể tìm đến các Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh để được hỗ trợ chuyên sâu.

Căn cứ pháp lý (tham khảo, cập nhật đến năm 2025):

• Luật Đất đai 2024
• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai.
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai
• Các văn bản hướng dẫn về đo đạc, bản đồ địa chính và đăng ký đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Việc nắm rõ quy trình xử lý tranh chấp ranh giới đất do bản đồ sai lệch giúp người sử dụng đất bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp, hạn chế mâu thuẫn kéo dài, tiết kiệm thời gian và chi phí. Trong bối cảnh năm 2025, khi dữ liệu bản đồ địa chính và thủ tục đất đai ngày càng được số hóa, việc chủ động rà soát hồ sơ, đo đạc lại thửa đất và xử lý sớm bất cập là rất cần thiết.

Luật sư Nguyễn Thành Huân

Giám đốc Công ty TNHH Luật sư 11 - https://luatsu11.vn/