Chi tiết bài viết

🔍 Giới thiệu

Trong thực tế, nhiều chủ nhà sau khi đã cho thuê nhà hoặc mặt bằng vẫn tiếp tục thế chấp tài sản đó tại ngân hàng để vay vốn. Việc này không bị pháp luật cấm nếu tuân thủ đúng quy định, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro và tranh chấp pháp lý giữa ba bên: chủ nhà – người thuê – ngân hàng.
Hãy cùng LawConnect365.vn tìm hiểu các dạng tranh chấp phổ biến và cách phòng tránh hiệu quả.

1. Tranh chấp khi ngân hàng thu hồi tài sản thế chấp

Đây là dạng tranh chấp phổ biến nhất. Khi chủ nhà không trả được nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp, tức là phát mãi hoặc thu hồi căn nhà.
Người thuê – dù đang thực hiện đúng hợp đồng thuê – vẫn có nguy cơ bị mất quyền sử dụng nhà trước thời hạn.

🧾 Ví dụ thực tế:

Một cá nhân A cho thuê căn hộ 2 năm, sau đó thế chấp cùng căn hộ này để vay ngân hàng. Khi A mất khả năng thanh toán, ngân hàng tiến hành thu hồi và bán đấu giá căn hộ. Người thuê (B) phải rời đi dù hợp đồng thuê còn hiệu lực.

💡 Lời khuyên:

• Người thuê nên yêu cầu xem Giấy chứng nhận quyền sở hữu và hỏi rõ tình trạng thế chấp trước khi ký hợp đồng.

• Nếu nhà đang thế chấp, hãy đề nghị ngân hàng đồng ý bằng văn bản cho phép cho thuê.

2. Tranh chấp về quyền ưu tiên giữa hợp đồng thuê và hợp đồng thế chấp

Một vấn đề pháp lý thường gặp là: Hợp đồng nào có giá trị pháp lý ưu tiên hơn – hợp đồng thuê hay hợp đồng thế chấp?

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, hợp đồng thế chấp có công chứng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền thường được ưu tiên bảo vệ hơn hợp đồng thuê nếu hợp đồng thuê không đăng ký hoặc không được công chứng.
Điều này khiến người thuê dễ bị thiệt hại, ngay cả khi họ ký hợp đồng trước thời điểm ngân hàng xử lý tài sản.

💡 Lời khuyên:
Người thuê nên:

• Yêu cầu công chứng hợp đồng thuê nhà để tăng giá trị pháp lý.

• Ghi rõ điều khoản bồi thường nếu chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng do bị thu hồi tài sản.

3. Tranh chấp khi chủ nhà vi phạm nghĩa vụ với ngân hàng

Một số chủ nhà sau khi thế chấp nhà đang cho thuê vẫn tiếp tục cho thuê, thu tiền, nhưng không thông báo cho ngân hàng.
Khi phát sinh nợ xấu, ngân hàng xử lý tài sản mà không hề biết có người thuê, dẫn đến xung đột lợi ích giữa bên thuê và bên nhận thế chấp.

💡 Lời khuyên:

• Chủ nhà cần thông báo bằng văn bản cho ngân hàng khi có hoạt động cho thuê.

• Người thuê nên yêu cầu điều khoản đảm bảo quyền lợi nếu phát sinh tranh chấp với ngân hàng

4. Tranh chấp về tài sản, tiền đặt cọc và quyền sử dụng

Khi tài sản bị thu hồi, tiền đặt cọc, chi phí sửa chữa, cải tạo nhà của người thuê thường không được hoàn trả.
Tranh chấp này rất phổ biến trong các hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, văn phòng hoặc nhà xưởng.

💡 Lời khuyên:

• Ghi rõ trong hợp đồng:

  • Mức đặt cọc và điều kiện hoàn trả

  • Quy định cụ thể nếu nhà bị thu hồi hoặc xử lý

  • Nghĩa vụ hoàn trả phần chi phí sửa chữa chưa khấu hao

5. Tranh chấp khi chuyển nhượng nhà đang thế chấp và có người thuê

Một số trường hợp, chủ nhà vừa cho thuê, vừa thế chấp, rồi chuyển nhượng lại nhà cho người khác.
Người thuê lúc này không biết phải tiếp tục thanh toán cho ai, hoặc bị yêu cầu dừng hợp đồng thuê.

💡 Lời khuyên:
Trước khi ký hợp đồng thuê dài hạn (trên 6 tháng), người thuê nên:

• Kiểm tra lịch sử pháp lý của tài sản tại Văn phòng đăng ký đất đai.

• Thêm điều khoản: “Bên thuê được tiếp tục thuê trong trường hợp tài sản thay đổi chủ sở hữu.”

Kết luận

Việc chủ nhà vừa cho thuê vừa thế chấp tài sản không trái luật, nhưng nếu không minh bạch, rất dễ dẫn đến tranh chấp phức tạp và thiệt hại cho người thuê.
Để bảo vệ quyền lợi, bạn nên:

• Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản

• Công chứng hợp đồng thuê nhà

• Và tốt nhất — tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết.

LawConnect365.vn luôn sẵn sàng kết nối bạn với luật sư chuyên về hợp đồng, dân sự và bất động sản để đảm bảo mọi giao dịch của bạn an toàn và hợp pháp.

Tác giả bài viết: admin@lawconnect365.vn